Wat is een compromis?
Het compromis — officieel de onderhandse verkoopovereenkomst — is het contract dat koper en verkoper ondertekenen zodra zij het eens zijn over prijs en voorwaarden. Het is een bindend document dat de intentie tot verkoop vastlegt, nog vóór de notariële akte wordt verleden.
Typisch wordt het compromis 1 tot 2 weken na het mondeling akkoord ondertekend. De notariële akte volgt doorgaans binnen 4 maanden. In die tussenperiode doet de notaris de nodige opzoekingen (eigendomstitels, stedenbouw, hypotheken).
Belangrijk: het compromis is juridisch even bindend als de notariële akte. Eens ondertekend, kunt u niet meer terugkrabbelen zonder financiële gevolgen — tenzij u geldige ontbindende voorwaarden heeft opgenomen.
Wat staat er in het compromis?
Een goed opgesteld compromis bevat minstens de volgende elementen:
Identificatie partijen
Volledige naam, adres en rijksregisternummer van koper(s) en verkoper(s)
Beschrijving van het pand
Adres, perceelnummer, kadastraal inkomen, oppervlakte en bestemming
Verkoopprijs & betalingswijze
Exact bedrag, hoe en wanneer betaald wordt, inclusief voorschot
Ontbindende voorwaarden
Bijv. financieringsvoorbehoud, stedenbouwkundig attest, bodemattest
Overnamedatum
Datum waarop de koper de sleutels ontvangt en het pand betrekt
Inventaris roerende goederen
Overzicht van meubels, toestellen of andere zaken die mee verkocht worden
Verplichte attesten & vermeldingen
EPC, stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattest, asbestattest
Het voorschot: wat, hoeveel en waar naartoe?
Bij het tekenen van het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot van 5 tot 10% van de aankoopprijs. Dit bedrag is een gedeeltelijke betaling van de aankoopprijs — geen extra kost.
Correct: derdenrekening notaris
Het voorschot wordt gestort op de geblokkeerde derdenrekening van de notaris. Het geld is veilig en kan niet door de verkoper gebruikt worden tot de akte verleden is.
Nooit: rechtstreeks aan verkoper
Stort het voorschot nooit rechtstreeks aan de verkoper of aan de makelaar. Dit biedt u geen juridische bescherming als de verkoop niet doorgaat.
Ontbindende voorwaarden: uw vangnet
Ontbindende (of opschortende) voorwaarden zijn clausules die u toelaten de koop zonder financiële schade te ontbinden als een bepaalde voorwaarde niet vervuld wordt. Neem ze altijd op als ze op uw situatie van toepassing zijn.
Financieringsvoorbehoud
De meest gebruikte ontbindende voorwaarde. Staat u toe de koop te ontbinden als uw bank de lening weigert. Typische termijn: 4 tot 6 weken na ondertekening compromis.
Stedenbouwkundig attest
Beschermt u als de gemeente geen stedenbouwkundig attest kan afleveren of als er bouwovertredingen blijken die niet eerder vermeld werden.
Bodemattest
Beschermt u als het bodemattest een verontreinigde grond aantoont die bij het sluiten van het compromis nog niet gekend was.
Is het compromis echt bindend?
Ja, absoluut. Het compromis is een volwaardig juridisch contract. De rechtbank kan u verplichten de koop door te zetten. In de praktijk:
- Koper krabbelt terug (zonder geldige reden): verkoper eist voorschot als schadevergoeding (doorgaans 10% van de aankoopprijs).
- Verkoper krabbelt terug: koper heeft recht op het dubbele van het gestorte voorschot.
- Met geldige ontbindende voorwaarde (bijv. lening geweigerd): ontbinding zonder kosten, voorschot volledig teruggestort.
Wie stelt het compromis op?
Meestal stelt de notaris van de verkoper het compromis op. Maar als koper heeft u het recht — en het is sterk aan te raden — om ook uw eigen notaris aan te wijzen.
Goed om te weten: met twee notarissen betaalt u niet meer. De notarissen delen het wettelijk ereloon. Uw eigen notaris behartigt uitsluitend uw belangen.
Na het compromis: de weg naar de akte
Akkoord prijs
Dag 0Mondeling of schriftelijk akkoord bereikt tussen koper en verkoper.
Compromis tekenen
1–2 wekenOndertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Voorschot (5–10%) gestort op derdenrekening notaris.
Financiering regelen
0–6 wekenKoper vraagt hypothecaire lening aan. Ontbindende voorwaarde loopt tot goedkeuring.
Notariële opzoekingen
2–4 maandenNotaris controleert eigendomstitels, stedenbouw, hypotheken en andere lasten.
Notariële akte
Uiterlijk 4 maandenDefinitieve overdracht. Saldo koopprijs + notariskosten betaald. Sleutels overhandigd.
Tips vóór u tekent
Lees het volledige document — ook de kleine lettertjes. Vraag uitleg bij onduidelijkheden.
Neem uw tijd. Er is geen wettelijke verplichting om onmiddellijk te tekenen.
Laat het compromis nalezen door uw eigen notaris of een jurist vóór u ondertekent.
Controleer of alle mondelinge afspraken (meubels, werken, oplevering) zwart op wit staan.
Neem altijd een financieringsvoorbehoud op, ook als u relatief zeker bent van de lening.
