Een eerlijk antwoord
"Hoeveel rekent u aan?" is de eerste vraag die de meeste verkopers stellen. Terecht. Een makelaar is een significante kost bij de verkoop van uw woning — maar ook een investering die zichzelf kan terugverdienen als u de juiste partner kiest.
In dit artikel leggen we u uit wat gangbare tarieven zijn in Vlaanderen, wat er precies inbegrepen is, en hoe u een weloverwogen keuze maakt. Want de goedkoopste makelaar is zelden de beste keuze — net zoals de duurste dat ook niet per se is.
Gemiddelde tarieven in Vlaanderen
Makelaarscommissies zijn in België vrij te bepalen — er bestaat geen wettelijk vastgelegd tarief. In de praktijk ziet het landschap er als volgt uit:
2% – 4%
Percentage van verkoopprijs
Het meest gangbare model. Exclusief 21% BTW. Op een woning van €350.000 betekent dit €7.000 tot €14.000 excl. BTW (€8.470 tot €16.940 incl. BTW).
€3.000 – €7.000
Vaste prijs (flat fee)
Sommige kantoren werken met een forfaitair bedrag. Kan interessant zijn bij dure woningen, maar vergelijk steeds wat inbegrepen is.
⚠️ Let op bij vergelijken
Sommige makelaars adverteren met een laag percentage maar rekenen extra kosten aan voor fotografie, publiciteit of dossierkosten. Vraag altijd een all-in offerte en vergelijk altijd op basis van het totaalbedrag inclusief BTW.
Wat zit er in de commissie?
Bij een volwaardig makelaarskantoor omvat de commissie doorgaans het volledige traject van schatting tot akte. Hieronder vindt u wat u minimaal mag verwachten:
Inbegrepen in een volledige dienstverlening
- Gratis schatting en marktanalyse
- Professionele fotografie
- Advertenties op Immoweb, Zimmo en Immovlan
- Open huizen organiseren en begeleiden
- Individuele bezichtigingen begeleiden
- Onderhandelen met kandidaat-kopers
- Juridisch verkoopsdossier samenstellen
- Attesten coördineren (EPC, elektriciteit, asbest, …)
- Compromis opstellen en opvolgen
- Begeleiding tot en met de notariële akte
Wat zit er NIET standaard in?
Afhankelijk van het kantoor kunnen volgende diensten extra worden aangerekend. Vraag hier altijd expliciet naar vóór u een mandaat tekent:
Mogelijke extra kosten
- Home staging of interieuradviezen
- Drone-fotografie of luchtbeelden
- 3D-virtuele rondleiding
- Premium advertenties of uitgelichte plaatsingen
- Extra of hernieuwde attesten door keuringen
- Eventuele vertaalkosten voor buitenlandse kopers
Wanneer loont een makelaar?
De vraag is niet enkel "wat kost een makelaar?", maar ook "wat levert het op?". Onderzoek toont aan dat professioneel begeleide verkopen gemiddeld 5 tot 10% hogere verkoopprijzen opleveren dan zelfverkopen. Op een woning van €350.000 is dat €17.500 tot €35.000 méér.
Rekenvoorbeeld
Zelf verkopen
€335.000
Gemiddeld 5% lager zonder professionele onderhandeling
⏱️ 80–120 uur werk voor u
Met makelaar (3%)
€350.000 − €12.705
= €337.295 netto
✓ Volledige ontzorging
* Indicatief voorbeeld. Resultaat afhankelijk van woning, markt en makelaar.
Bovenop de hogere verkoopprijs bespaart u gemiddeld 80 tot 120 uur eigen werk: fotoshoots plannen, bezichtigingen organiseren, juridische documenten verzamelen, onderhandelen met kandidaten, de compromis begeleiden. Tijd heeft een waarde.
Wilt u weten wat uw woning waard is? Vraag een gratis en vrijblijvende schatting aan bij At Home & Partners.
Tips bij het kiezen van een makelaar
Niet elke makelaar is gelijk. Gebruik onderstaande checklist om de juiste keuze te maken:
Controleer de BIV-erkenning
Elke makelaar in België moet erkend zijn door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Vraag het erkenningsnummer op en verifieer via biv.be.
Vraag naar referenties en reviews
Een goede makelaar heeft aantoonbare resultaten. Bekijk Google-reviews, vraag naar recente verkoopresultaten in uw buurt.
Vergelijk minstens 3 offertes
Prijs is één element — vergelijk ook wat erin zit. Een hogere commissie inclusief professionele fotografie en staging kan goedkoper uitkomen dan een lage commissie met veel extra's.
Let op de exclusiviteitsclausule
Veel makelaars werken met een exclusiviteitsperiode van 3 tot 6 maanden. Vraag wat er gebeurt als u niet tevreden bent, en of er een opzegtermijn geldt.
Vraag naar de gemiddelde verkooptijd
Een makelaar die snel verkoopt tegen een goede prijs is meer waard dan eentje die maanden wacht. Vraag naar het gemiddeld aantal dagen op de markt.
