Wat zijn 'notariskosten' eigenlijk?
Veel kopers spreken over "de notariskosten" als één bedrag, maar in werkelijkheid bestaat dit uit vijf afzonderlijke componenten — elk met een eigen berekeningswijze. Het is cruciaal om ze te begrijpen, want samen vertegenwoordigen ze 4 tot 16% van de aankoopprijs, afhankelijk van uw situatie.
De grootste variabele is het registratierecht: 2% als het uw enige en eigen woning wordt, of 12% in alle andere gevallen. Dat verschil alleen al kan oplopen tot tienduizenden euro's. De rest van de kosten (ereloon, aktekosten, BTW, hypotheek) is voor iedereen grotendeels gelijk.
De 5 onderdelen van uw aankoopkosten
Hier is een overzicht van elke kostencomponent — wat het is, hoe het berekend wordt en wat u mag verwachten.
Registratierechten
Het grootste deel — 2% of 12%
De registratierechten zijn verreweg de grootste kost bij een aankoop. In Vlaanderen betaalt u 2% als de woning uw enige en eigen woning wordt, of 12% in alle andere gevallen.
Alles over registratierechten →Ereloon notaris
Wettelijk vastgelegd, degressief tarief
Het ereloon is wettelijk geregeld en degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het procentuele tarief. Typisch betaalt u 0,4% tot 1,2% van de aankoopprijs. Op een woning van €350.000 is dat ongeveer €3.500 tot €4.500.
Aktekosten & opzoekingen
Vast bedrag ~€800–€1.200
Hierbij horen de kadastrale opzoekingen, hypothecaire staat, fiscale opzoekingen en diverse administratieve kosten. Dit is een vast bedrag dat weinig varieert tussen notarissen.
BTW 21%
Op ereloon en aktekosten
Op het ereloon van de notaris en de aktekosten is 21% BTW verschuldigd. Dit wordt vaak vergeten bij het berekenen van uw budget.
Hypotheekkosten
Alleen indien u leent
Als u een hypothecaire lening aangaat, betaalt u ook een hypotheekakte: inscriptierecht (1% op het geleende bedrag), ereloon hypotheekakte en BTW. Deze kosten komen bovenop de aankoopakte.
Concreet voorbeeld: aankoop van €350.000
Stel: u koopt een woning voor €350.000 als enige en eigen woning, met een hypothecaire lening van €300.000. Dan ziet uw kostenplaatje er als volgt uit:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Registratierechten 2% | €7.000 |
| Ereloon aankoopakte | ~€4.200 |
| Aktekosten & opzoekingen | ~€1.100 |
| BTW op ereloon + kosten | ~€1.100 |
| Subtotaal aankoopakte | ~€13.400 |
| Inscriptierecht hypotheek 1% | €3.000 |
| Ereloon hypotheekakte | ~€1.200 |
| BTW hypotheekakte | ~€250 |
| Subtotaal hypotheek | ~€4.450 |
| TOTAAL (≈5,1% van aankoopprijs) | ~€17.850 |
2% vs. 12% registratierecht: het verschil in cijfers
Het verschil tussen het verlaagde (2%) en het gewone (12%) tarief is enorm. Onderstaande tabel toont de totale aankoopkosten (inclusief alle notariskosten en hypotheek op 85% van de aankoopprijs) bij drie verschillende prijspunten:
| Aankoopprijs | Kosten bij 2% | Kosten bij 12% | Verschil |
|---|---|---|---|
| €250.000 | ~€12.350 | ~€40.150 | +€27.800 |
| €350.000 | ~€17.850 | ~€56.650 | +€38.800 |
| €500.000 | ~€25.600 | ~€80.600 | +€55.000 |
Het verlaagde tarief van 2% is dus een zeer significante besparing. Controleer of u er recht op heeft vóór u een bod uitbrengt. Lees alle voorwaarden in ons artikel over registratierechten 2026.
Tips om te besparen op notariskosten
De wettelijke kosten (registratierechten, ereloon) kunt u niet onderhandelen. Maar er zijn wel degelijk plaatsen waar u slimme keuzes kunt maken:
Schuldsaldoverzekering: niet via de bank
Banken bieden schuldsaldoverzekeringen aan als 'pakket' bij uw lening. U bent echter vrij om deze elders af te sluiten. Bij een onafhankelijke verzekeraar kunt u tot 30–50% besparen op de premie.
Vraag naar ambtshalve doorhaling
Bij terugbetaling van uw lening wordt de hypotheek normaal door een notaris doorgehaald (~€800–€1.000 kost). Een hypotheek met ambtshalve doorhaling vervalt automatisch na de looptijd — zonder extra notariskosten.
Kies voor één notaris voor beide partijen
U mag een eigen notaris kiezen, maar als koper en verkoper dezelfde notaris gebruiken, betaalt u geen dubbel ereloon. De kost wordt verdeeld — wat de totale factuur verlaagt.
